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房地产土地价值研判、开发项目测算、项目并购与合作开发全程实操

(本课程滚动开课,如遇开课时间或者地点不合适,请拨打010-62258232咨询最新时间、地点等培训安排!)

【培训时间】2019年12月21-22日 北京(详见报道通知)
【培训费用】人民币4800元/人,含:讲师费、场地费、茶歇、现场咨询?#35757;齲?#20250;务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
【课程对象】房地产企业高管、企业投资部门负责人、投资经理、成本和财务经理、设计研发及工程经理等。
【课程背景】
    大数据、智能化时代,人们生活的各个领域都在发生着快速而深刻的变革。不可避免的,大数据与人工智能已走入房地产行业,并迈出了变革性进步。一些用以记录客户购房时最看重的内容--项目区位及周边配套设施、房产位置及产品特性、单位面积与售价、物业收费及升值空间等等。这个数据有助于确定房产的预测价值,便于开发商对多种竞争要素、便利设施及产品建造标准等多可选项,进行成本效益分析,并用于指导前期土地获取、营销策划、产品规划、成本控制、投融资,后期的工程管理、盈利保障与物业服务。
    随着大数据时代下房地产行业之间的竞争日趋激烈,房地产企业越来越重视前期的土地获取,土地价值评估、项目?#30446;?#34892;性分析以及拿地阶段项目测算方式与?#35760;桑?#22914;何进行地块属性研究和精准测算并提升企业利润,越来越成为?#21028;?#25151;企开发前期工作的必备技能。
    本课程梳理、分析了数家标杆地产的成功案例,总结了多位职业经理人二十多年来的工作实践数据,对房地产投资拿地整个过程的土地价值进行解读、分析和研判,并?#21592;?#26438;企业的拿地前后的项目测算计算方式和?#35760;?#36827;行分析总结,让房地产行业的投资拓展、成本、财务和策划、规划人员对土地获得的整个过程有个全面的了解和掌握,以成功案例和失败教训为镜,?#21592;?#26438;企业为?#21592;?#22352;标,在大数据广泛应用的发展机遇和?#27426;?#31454;争与变革的?#38382;?#19979;,根据自己企业的特点,有所为和有所不为,作出最优是抉择决策。

【课程收益】
    1、了解房地产企业投资拿地的一般规律和黄金法则,提高定性分析及定量测算的?#35760;桑?
    2、顺应天时、地利、人和,了解投资拿地新法,掌握新项目拿地前后测算、精算的重点、?#35757;?#21644;关键点,避免常规错误的发生;
    3、掌握土地价值判断的技术逻辑与计算方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目建议书和可研报告提高拿地方案的实操本领;
    4、领会并掌握标杆房地产企业拿地研判?#35760;?#21644;项目测算方法,结合自己公司特质,?#34892;?#23233;接和合理借鉴。
    5、看地测评的方式及各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避和管控?
    6、培养?#22303;?#20303;前期投资拓?#36141;?#31574;划规划的核心人才,进而精准提升企业的开发利润。

【金牌讲师】
    杨老师:高级工程师,国家一级注册建筑师,东南大学工学硕士,南京大学MBA。18年房地产企业从业经历,国内地产开发建设和运营管理的资深专家,4年多的PPP项目投资运营管理。现供职于中国通用技术咨询公司地产研发?#34892;?#36127;责人。
曾在多家房地产企业负责技术研发和业务管理工作,服务过的企业?#34892;?#22478;控股集团,江?#31449;?#27954;投资集团,江?#23637;?#20449;地产,苏宁环球集团,百胜麒麟〔南京〕建设发展有限公司,江苏亚东房地产建发集团等,担任过多家地产集团公司的项目和技术负责人。在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目前期报建、拿地拓?#36141;?#36816;营管控方面的统筹协调工作。精通本行业的专业技能,擅长于技术管理,尤其是开发项目前期的营销策划定位和规划设计,开发中期的工程质量和成本采购招投标管理,开发后期?#30446;?#39564;交付与物业管理,也就是地产开发的全程精细化管理。最擅长的领域应该是住宅小区(4个2000亩大盘开发经验),商业和旅游地产(3个20多万平米综合体,和4个五星级酒店的参与及操盘营造经历)

【课程大纲】
第一部分:土地估价方法与房地产估价方法
一、宗地地价评估基本方法与预测
    1、收益还原法
    2、市场比较法
    3、成本?#24179;?#27861;
    4、剩余法
    5、基准地价系数修正法
    案例:xx市大数据下的土地与房屋成交量的预测
二、房地产评估基本方法
    1、市场比较法
    2、收益法
    3、成本法
    4、假设开发法
    5、基准地价修正法
案例:基准地价修正法如何对土地和房产价值进行判断?

第二部分:地块价值判断--项目建议书与可研报告的编制
    一、地块属性研究
    1、做好地块属性研究的三个问题?
    (一)如何看地?
    (二)项目地块的属性?
    (三)看问题的方法?
    2、如何拿地?
    (一)拿地的两种方式
    (二)看地拿地时要注意的几个问题:
    (三)拿地新法(天时地利人和)解析
    (?#27169;?#22303;地获取黄金法则总体思维框架(定性)
    3、土地价值研判的意义及目的
    (一)地块研究到?#36164;?#35201;研究什么?
    (二)地块的区位分析的三个基本层面(城市、区域、地段)
    (三)意义:①发现地块本身的优势?#22303;?#21183;所在,②明确地块的产品适宜性
    (?#27169;?#30446;的:为项目的定位奠定重要依据
    4、XX标杆地产成功模式的借鉴
    (一)土地土地要素构成基础与分析
    (二)传统开发流程及以客户为导向的开发流程
    (三)七对眼睛能解决什么问题?
    案例解析:项目拓展相关经验借鉴(产品、客户、土地之间的内在逻辑)
    土地储备结构与决策评判
    案例:XX?#38470;?0强地产的三个“漏斗?#26412;?#31574;依据与要点
    土地储备结构与优?#23454;?#20215;土地的选择
    土地获取方式的常规与非常规操作方式
    房地产项目前期拿地投资决策
    (一)企业投?#25910;?#30053;和惯性
    (二)如何选城市--城市评价标准和指标体系
    (三)企业自身产品定位-“有所为和不为”
    (?#27169;?#26377;准备拿地 有选择布局
    (五)前期投资测算定位和风险控制
    案例:如何判读估价报告与实例点评
    二、竞争分析和土地评估
    1.土地市场分析
    2地块考察和分析
    考察报表:宗地社会条件调查表和自然条件调查表等
    3.区域市场分析
    4.竞争楼盘分析
    考察报表:市场调研任务书
    5.项目定位七步骤
    案例:地块现场考察的主要关注点
    6.项目获取需要关注的六大风险:
    调研报表:项目获取风险评估表
    案例分析:2019房地产项目尽职调查
    三、地块投?#23454;?#20915;策核?#27169;?#20135;品规划
    1.企业自身产?#35775;?#20999;相关的产品规划模板设计
    2.投资(或研发)部门如何进行设计强排?
    3.如何通过产品规划实现项目销售总额、销售利润最大化?
    实操案例:xx收并购项目的最优化强排方法的介绍和实践
    四、地块投?#23454;?#20915;策依据:财务分析
    1、项目建设计划和成本构成
    2、项目销售计划和收入估算
    3.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算
    4.项目投资建议书
    5.简要实用?#30446;?#34892;?#21592;?#21578;的编制要求和问题点
案例解析:XX项目?#30446;?#34892;?#21592;?#21578;的编制要点

第三部分:房地产企业拿地实操技能
    思考一:项目利润是怎么计算出来的?
    思考二:需要哪些要素投入房地产开发和经营?
    思考三:什么样的房地产才能算好项目(投入/产出、付出/回报)
    思考?#27169;?#22914;何掌握项目经济评价中测算要点及其在决策中的作用
    一、土地市场
    1、市场基本面分析
    2、竞争分析及延伸理解
    3.产品分析与常见拿地模式及案例
    1)、政府主导模式,成功案例:广东惠州xx科?#22841;?#38215;的选择与攻坚
    2)、企业主导模式,成功案例:A、碧桂园评价土地的两大核心工具,
    B、标杆地产xx项目拓展相关经验
    二、 房地产企业拿地方式
    1、国内地产企业通行的拿地方式五个模式十种方式:
    ?#20449;?#25346;介绍(二种方式)
    土地转让介绍(一种方式)
    股权转让介绍(四种方式)
    合作经营介绍(二种方式)
    委托代建介绍  (一种方式)
    2. 品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略
    1)融创的收并购模式
    2)万科的模式
    3)碧桂园的模式
    4) 常见企业勾地?#35760;傘?#38376;槛条件设置
    3.非?#20449;墓业?#19977;种最常见的拿地方式
    (1)、股权转让,万科大宗购并南都集团案例
    (2)、合伙成立项目公司
    (3)、以联合开发的名义
    4.其他拿地方式的局限性
    (4)、兼并或合并,中交并购绿?#21069;?#20363;
    (5)、在建项目转让 ,南京xx小镇转让案例
    (6)、股权托管
    (7)、变更用地类型
    (8)、染指?#23433;?#33457;规划”
    5.房地产并购实务及案例分析
    (1)、法规政策
    (2)、交易结构
    (3)、尽职调查
    (4)、交易文件
    讨论与点评:什么是适合企业自身拿地条件的最佳方式?
    三、房地产项目测算的基本知识(测算意义、思路、假设 )
    1、测算意义(测算必要性/测算作用/测算精度要求)
    2、测算思路(融资计划/成本/收入/税收/利润等)
    3、测算假设(模拟开发进程/财务评价)
    四、项目投资
    1、投资成本费用
    ①土地费用(土地征收拆迁费/土地出让地价款/土地转让费/土地租用费/土地投?#25910;?#20215;)
    ②前期工程费
    ③房屋开发费用(建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费)
    ④期间费用(管理费用、销售费用、财务费用)
    ⑤开发期间税费
    ⑥其他费用
    ⑦不可预见?#35757;?
    小结:开发建设费用投资估算表
    项目收入:项目收入的关键要素(收入估算/开发方案/租售方案及价格)
    ①开发计划
    ②销售计划:某项目案例
    ③价格估算:市场比较法/成本法及某案例:价格估算及预测表
    ④租售收入及某项目案例
    ⑤税费估算与税费表
    ⑥税费估算:土地增值税与“营改增”后的房地产行业具体规定及注意事项
    3、项目利润
    ①利润的基本?#25293;睿?
    资金价值/现金流量(经营、投资、筹资活动)/现金量与利润的关系/经济评价指标等
    ②核心指标:内部收益?#21097;?#36130;务内部收益?#23454;?#35745;算)/销售净利率/财务净现值/投资回收期
    ③参考指标:
    (一)地价支付贴现比及xx城市花园项目案例
    (二)启动资金获利倍数
    (三)销售毛利率
    (?#27169;?#36164;金峰值比例
    (五)获利指数(现值指数)
    4、相关分析
    ①盈亏平衡分析(本、量、利分析)
    ②敏?#34892;?#20998;析(步骤及案例)
    重点说明
    ①经济评价的常见误区
    ②经济评价报告步骤
    ③指标体系说明
    ④填报模版参考
    案例:XXXXX项目投资分析报告
    五、经济测算表格分析
    1、测算?#38382;?
    2、项目盈利预测
    3、现金流预测
    案例:XXXXX项目节点计划编制模板
案例:xx产业地产拿地的财务成本分析

第四部分:房地产企业各种实操拿地模式的风险
    1、 二级市场拿地方式实操及风险防范
    2、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
3、股权收购获取项目实操及风险防范

第五部分:房地产合作开发与项目并购
    一、合作开发投资架构模式
    项目公司模式
    以DPP(合伙?#38382;劍?#36827;行项目开发模式
    以房地产信托投资基金进行项目开发模式
    碧桂园等房企合作开发模式解析
    二、合作开发,营改增后优化投资进入和退出方式设计
    投资进入方式(直接增资、土地评估后增资、股权转让、联合拿地、借款)
    不同投资进入方式的财税问题解析
    投资退出方式解析
    三、项目并购是重要的价值管理
    并购如何提升公司股权的价值
    房地产证券化有哪些模式
    不同证券化模式的盈利模?#35762;?#24322;
    为什么价值管理是一种创新的盈利模式
    如何通过项目收购实现价值管理和企业变革
    四、房地产项目并购必须掌握的基础知识
    房地产转让的条件是什么?
    完成项目并购可以采用的方式(资产收购、股权收购、企业合并等)
    不同并购方式的主要差异(风险、项目时间节点、价格、税费)
    五、房地产项目并购意向书的谈签重点
    并购意向书应主要签订什么内容
    并购诚意金处理的关键是什么
    六、尽职调查的重点内容
    项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容
    尽调未到主管部门审查原件
    尽调报告未进行法律评价和提出建议
    未到项目现场进行核查
    七、房地产项目并购的主要疑难问题
    签约主体问题
    或有债务的处理问题
    担保人的资信问题(人保与物保关?#25285;?
    土地闲置问题
    瑕疵出资股东的股权问题
    未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题
    工程结算报告争议问题
    并购交接
    八、并购估值
    如何处理财务数据
    常见的估值方法(资产价值法、现金流折现估价法、相对价值法、实物期权法、剩余收益法)
    价值调整(对赌协议的定价和价值)
    九、项目并购后的运营监管重点
    重点监控的项目内部事项
    资金支出与项目收入监管
    合同监管
    工程监管
    会计监管
    十、并购中应重点关注的财税问题
    并购主要涉及哪些税收
    有关重组的税收政策体?#25285;?#21407;则、增值税、土地增值税、所得税、契税、印花税)
    资产收购和股权收购哪个税负更低
    债转股需要特别注意哪些财务问题
    如何开展并购重组的税收筹划,降低并购税收成本
    案例1:某地产公司收购土地的案例解析
    案例2:?#25104;?#24066;公司吸收合并经典案例解析

第六部分:如何展现和提升企业的“拿地能力”? 投资部门地位和使命
    1、房地产企业开发模式的分析
    2、房地产企业开发模式对投资拿地的影响
    3、如何提升企业的“拿地能力”?
    1)综合能力的积累
    2)合理的项目信息来源
    3)了解及研?#31354;?#24220;规划动向
    4)品牌价值
    5)开发思路的引?#22841;?
    6)提高资金解决能力
    分析讨论:企业自身的开发模式是什么?对投资拿地有什么要求和避讳?
    4、房地产投资部门的龙头地位和工作使命
    1)地块投资在企业系统中的地位
    2)国内标杆房地产的投资管理方式和组织架构
    3)投资经理需要掌握的基本技能
    4)公司的目标和投资部的任务分解
    5)房企投资部门的年度目标是什么?实现目标的路径是什么?
案例:若干实操收并购拿地分享与答疑互动

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2、开课前两周,我们将为您发送《培训确认函》,将培训地点交通路线及酒店预订、培训报到指引等事项告知与您。
3、本课程?#37096;?#20197;安排培训讲师到贵公司进行企业内训,欢迎来电咨询及预订讲师排期。
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